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Publicado em: 21/03/2022.

Em 8 de março de 2022, o plenário do Supremo Tribunal Federal – STF, por 7 votos a 4, decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente ao fiador de contratos de locação comerciais ou residenciais, sem possibilidade de oposição da garantia legal de impenhorabilidade do bem de família.

Já existiam correntes doutrinárias e jurisprudenciais que defendiam a possibilidade da penhora do bem de família do fiador, mas tratava-se de um tema bastante controvertido, que necessitava de um posicionamento definitivo por parte do poder judiciário.

Essa decisão decorreu do entendimento de que o fiador, ao exercer o seu direito de propriedade e optar, espontaneamente, por dispor do seu único bem imóvel e oferecê-lo como garantia contratual, teria a plena consciência dos riscos desse procedimento, implicando na renúncia da condição de impenhorabilidade do seu bem de família.

Foram diversos os argumentos que embasaram essa decisão. Em primeiro lugar, deu-se destaque à existência de uma exceção legal à impenhorabilidade do bem de família, especificamente com relação à fiança concedida em contrato de locação, cuja previsão legal foi expressamente trazida pela Lei do Inquilinato, em 1991.

Outro ponto de suma importância que levou a esse entendimento é o fato de que o fiador tem livre disposição dos seus bens, e pode sobre eles dispor da forma como melhor entender, podendo optar por oferecer o seu único bem imóvel como garantia contratual, como assim o faz quando assume a função de garantidor de relação de locação.

Além disso, a conclusão exarada pelo Supremo Tribunal Federal também ponderou o impacto econômico que uma decisão contrária poderia trazer ao mercado imobiliário, no segmento locatício. Afinal, caso não fosse permitida essa exceção à impenhorabilidade do bem de família, se tornaria excessivamente difícil oferecer uma garantia para os contratos de locação, uma vez que os fiadores precisariam comprovar que possuem patrimônio suficiente, excluindo o imóvel em que residem, bem como tornaria o procedimento ainda mais caro, levando-se em consideração a contratação de seguros bancários e o depósito caução.

Diante desses fatores, tornou-se pacificado o posicionamento do Supremo Tribunal Federal, para fins de repercussão geral, com a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”, sendo importante que todos se atentem aos riscos envolvidos nesse procedimento de garantia locatícia, que pode culminar, em um última instância, na penhora judicial do único imóvel pertencente ao fiador, que serve como guarida à toda família.

Por: Dr. Eduardo Sapira

Sapira e Krasiltchik Advogados e Associados.